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    沸騰・不動産 次の風景 アベノミクスで買うべき場所 2013.6.10<3> 日経ビジネスの特集記事(10)

    • 2013.06.13 Thursday
    • 17:45
    日経ビジネスの特集記事(10)

    沸騰・不動産 次の風景 アベノミクスで買うべき場所 2013.6.10


    異次元緩和がもたらす歪み

     今、危惧されることは不動産バブルが再燃するのではないか、ということです。

     バブルは必ず弾けます。

     そして、後始末に莫大なお金と長い年月が必要になります。


    市場崩壊の引き金を引く不動産バブルの4つの大罪とは何か

     過剰な借り入れ

     ビルころがし

     利益相反

     賃料上昇神話




     危うい兆候は大きく分けて4つあります。過剰な借り入れの活用がその1つ。

    2つ目は、ごく短期間での物件の転売が相次ぐことで、3つ目は利益相反です。

    そして、最後は賃料の継続的な上昇を前提にしてしまうことです。


     この中で、利益相反について補足説明します。

     イオンはREIT(不動産投資信託)の上場を準備しています。保有するショッピング

    モールを数十の単位でREITとして切り離し、個人などの投資家から資金を募ります。

    規模は2000億円〜3000億円にも上るということです。


     そこで問題は、イオンがREITにショッピングモールを売却する時、

    価格が過度に割高ではREITの投資家の利益を損ないます。

    また、イオンがREITに払う賃料が割安でも同様です。

    上場企業であるイオンの株主と、REITの投資家の利害バランスをどう取るのか、

    頭が痛いことです。

     REITアナリストの関大介氏はこう話しています。

    「2008年までのミニバブルでは投資家に不利になる条件設定が横行した」

    これは利益相反問題と呼ばれています。


     今後、不動産価格は上昇していくのでしょうか?

     「人口減が進む日本で、不動産価格が今後、大きく上昇し続ける可能性は低い」と

    日経ビジネスは結論づけています。




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    沸騰・不動産 次の風景 アベノミクスで買うべき場所 2013.6.10<2> 日経ビジネスの特集記事(10)

    • 2013.06.13 Thursday
    • 17:43
    日経ビジネスの特集記事(10)

    沸騰・不動産 次の風景 アベノミクスで買うべき場所 2013.6.10


    日本買い漁る

     東京・銀座6丁目にある松坂屋銀座店の再開発事業が進んでいます。

     2013年6月末でいったん閉店し、オフィスと商業施設などからなる13階建てのビルに

    生まれ変わります。

     再開発事業の総工費は約700億円ということで、2016年8月の再開を目指しているそうです。

     この事業に参加する企業群の中に、意外な企業があります。住友商事、森ビルの他に、

    L Real Estate(LRE)という名前が並んでいます。


     LREとは何者か?

     それは、ルクセンブルク籍の投資ファンドで、LVMHモエヘネシー・ルイヴィトングループの

    一員だそうです。

    70億円程度出資し、複合商業施設の一部を保有することになっています。


     
     名古屋市屈指の繁華街、栄から2駅、最寄駅から徒歩5分ほどの場所に、総戸数100超の、

    大きめのマンションがあるそうです。名古屋の不動産鑑定士、十倉幸氏によると、

    「賃料は1崚たり月2000円程が相場」で、50屬曚匹1LDKであれば、10万円が

    目安になります。

     このマンション1棟の実質的な買い手はデンマークのファンド会社、スパーインベスト・

    プロパティ・インベスターズだそうです。


     私たち一般人が知らないところで、外国勢が日本の物件を買い漁っているのです。


     中国人が北海道の水資源を持つ原野を買い漁っていることが、マスコミで報道されたことは

    あります。中国人ならやりかねないと思っていました。

     中国では土地を所有することができないからです。外国なら所有が可能なわけです。

    中国人は、水資源が大切なことを十分に理解しているのです。特に、日本の水は高品質だから

    です。


     ところが、都心部でも外国企業が不動産物件の実質的な所有者となっていることには、

    驚きを隠すことができませんでした。


     こうした事情に詳しい、ドイツ証券の大谷洋司シニアアナリストは次のように話しています。

    「『持たざるリスク』を意識する投資家が着実に増えている」


     ただひとつ言えることは、彼らの目的は投資であり、インカムゲイン(家賃収入)を得ながら、

    機を見てキャピタルゲイン(売却益)を得ることです。短期間で売却することもあり得ます。


     長期的視野で「大家さん」になる意識は乏しいと考えられることは、残念なことです。

     ビジネスである以上、感情を入れてはいけないのかも知れません。

    ビジネスライクに割り切ることが必要なのでしょう。
     


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    沸騰・不動産 次の風景 アベノミクスで買うべき場所 2013.6.10<1> 日経ビジネスの特集記事(10)

    • 2013.06.13 Thursday
    • 17:42
    日経ビジネスの特集記事(10)


    沸騰・不動産 次の風景 アベノミクスで買うべき場所 2013.6.10


    金持ちも庶民も走る


     アベノミクス効果を期待して、不動産を購入する人が増えているようです。

     個人だけではなく、法人の購入意欲も旺盛で不動産を価格が上昇する地域と

    動きのない地域との格差が拡大している模様です。


     今号の日経ビジネスは不動産の現況をつぶさに報告しています。

     あなたのお住まい、あるいはお勤め先近隣の不動産価格はどのようになっているのか、

    ご注目ください。消費税増税を来年に控え、今、不動産を購入するべきか否かの判断材料に

    なれば幸いです。


     日経ビジネスはこの特集のはじめで、次のように述べています。

    「大胆な金融緩和と機動的な財政出動、そして成長戦略で日本経済の再生を目指す

    アベノミクスが、個人の不動産取得熱に影響を及ぼし始めている」


     住宅市場を下支えしているのは世帯数の増加(?)だ、と言います。

     感覚的には世帯数は減少傾向にあるのではないか、と感じましたが、どういう

    ことなのでしょう。


     世帯数が増加する理由は、「人口は減るが、昨今の晩婚化と高齢化によって

    世帯数は2020年まで増加傾向にある」ことです。


     目を見張る出来事がありました。

     三井不動産が手がける「パークコート千代田富士見ザ・タワー」の発売を開始

    したところ、「瞬間蒸発」したそうです。


     平均販売価格は約1億円で、181屬旅さを誇る最高額の部屋は、なんと4億4980万円

    だそうです。

     更に驚くことは、その購入者です。

    「4人に1人が医師で、経営者、弁護士、年収1500万円超のスーパーサラリーマンと続く。

    全体の約4割が現金一括払いだというから、庶民感覚からは懸け離れている」


     世の中には、金持ちがたくさんいるのですね!私たちが知らないだけです。

     購入者の中には、日経平均株価が1万5000円台に達した頃に、持ち株を売却して

    1億円以上の現金を手にした人もいることでしょう。


     東京の不動産マネーが沖縄に「飛び火」している、とも伝えています。

     「おもろまち」という地名の土地に地上30階建ての2棟(676戸)が建設中だそうです。

    手がけているのは大和ハウス工業で、これほどの大型物件は沖縄初となる、と言います。

    平均坪単価は破格で、172万円。通常の沖縄での分譲価格の約1.5倍にもなり、最も高い部屋で

    5600万円だそうです。


     どういう人が購入するのかというと、首都圏の富裕層だと考えられます。

    資料請求者の約4割が首都圏の富裕層だからです。


     私はこうした現象をこう考えています。

     富裕層の人たちは、金融資産だけ(特に日本円)では不安になり、ポートフォリオの一環

    として、不動産を所有し、リスクを分散しようとしているのではないか。


     昔、「3分法」というものがあったと、ある本で読んだことがあります。

    現預金、不動産、株式の3つに分けてリスクを分散する投資方法です。

    もっとも、私のようにお金のない人間には、ポートフォリオもリスクヘッジも、

    何も関係ありませんが(苦笑)。


     価格が上昇しているする物件と、下落している物件の話もお伝えしないと

    片手落ちになるでしょう。


     日経ビジネスは、不動産マーケティング会社、アトラクターズ・ラボと組んで、

    アベノミクスで上がる地域、下がる地域を徹底的に分析しています。

    年率2%をベンチマークにして、どれだけ不動産価格が上昇、下降するのか、駅ごとの

    値上がり率、値下がり率を見たそうです。




     それをお伝えしておきましょう。

     あなたの予想を覆す結果になるかもしれませんよ。

     ちなみに、東京周辺の地域に限定しています。

     東急東横線沿線では、あなたの予想通りの結果となったかもしれません。

     2%を大きく上回るAランクは、「広尾」「中目黒」「学芸大学」「都立大学」で、

    Bランクは「元住吉」、Cランクは「日吉」「綱島」「大倉山」です。


     一方、常磐線沿線では下落している地域が多くなっています。

     2%を大きく下回るEランクは「柏」「南柏」「松戸」「金町」で、

    Dランクは「亀有」「綾瀬」、Cランクは「北千住」「三ノ輪」「入谷」です。


     
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